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关于疫情之下房屋租赁关系问答(下)

2022-05-11


在本次疫情之下还有许多承租方无法适用相关强制减免租金政策在与出租方协商处理过程中可能会相应产生各种租赁纠纷最常见的包括要求解除合同承担违约责任返还租赁房屋等对此我们就在疫情影响下租赁主体要求解除合同的相关情形和规定简要分析如下

 

一、非国有经营性用房承租人以疫情为由,起诉主张解除合同是否可以得到支持

结合相关法律法规、国家政策、高院文件及疫情期间司法审判案例分析,承租人诉请解除租赁合同,通常较难得到支持

①承租人以“因不可抗力致使不能实现合同目的”为由要求解除租赁合同需考虑三个要件:

1.本次疫情是否属于不可抗力:

《问答三》中明确规定“不可抗力是指不能预见、不能避免且不能克服的客观情况,疫情以及疫情防控措施一般属于法律规定的不可抗力。”故本次疫情应属于法律意义上的不可抗力。

2.合同目的是否无法实现:

一般来说,短期的疫情与相对应的较长期的租赁合同而言,不至于导致合同目的不能实现,比如承租人租赁房屋后用于开办公司,因疫情影响而未能及时开业,但疫情结束后仍然可以开业的,就不能认定合同目的无法实现法院一般不支持解除合同。

3.合同目的无法实现与疫情之间有无直接的因果关系:

《问答三》规定“人民法院应根据疫情发生时间、发展期间、严重程度、地域范围等对合同履行的实际影响,考虑到疫情防控分区管理下封控区、管控区、防范区等区域阶梯式封控措施强度以及不同行业、不同纠纷受人员流动限制的影响程度等因素,综合判断疫情或者疫情防控措施作为不可抗力与合同履行障碍之间的因果关系。”故是否存在因果关系也是法院是否支持解除合同的重要因素之一,比如某承租人租赁房屋后未能展开经营,合同目的也确无法实现,但其发生时间与疫情爆发时间不吻合或重合时间较少的,法院一般不支持其解约诉请。

 

②承租人以“因情势变更,继续履行合同对一方明显不公平的”为由要求解除租赁合同:

《问答三》规定:如果合同虽然仍有可履行性,但是因疫情或者疫情防控措施使得合同的基础条件发生了当事人在订立合同时无法预见的、不属于商业风险的重大变化,继续履行合同对一方明显不公平的,则可能构成情势变更。受到不利影响的当事人可以根据《中华人民共和国民法典》第五百三十三条第一款的规定与对方重新协商;在合理期限内协商不成的,当事人可以请求人民法院变更或者解除合同。

结合上述规定以及近年来上海法院司法审判案例来看,法院倾向于坚持公平原则及利益衡平原则,以调解为先,引导当事人互谅互让、共担风险。

若当事人仍无法达成一致的,人民法院则根据疫情发生时间、严重程度、地域范围、封控措施、房屋实际使用情况、合同履行情况等,综合进行判断是否构成情势变更。一般来说,为一定程度上保障经济关系稳定,同时兼顾平衡各方利益,法院会倾向于按公平原则变更合同,包括通过减免租金、延长租期、延期支付租金等方式,维持合同的稳定性。

 

若法院在变更合同后,承租人继续履行合同时不会过于不公平,法院一般不予支持解除合同。但法院也并非对所有解约诉请一概否定,通常会结合相关法律规定、合同约定及客观实际情况支持部分承租人的解约诉请:

①短期租赁合同因疫情影响未能履行,一般可支持解除:

《问答三》规定“展览、会议、庙会等特定目的而预订的临时场地租赁合同,疫情或者疫情防控措施导致该活动取消,承租人请求解除租赁合同,返还预付款或者定金的,人民法院应予支持。”

②继续履行合同对一方明显不公平,构成情势变更的,视情况支持解除:

若部分案件,通过减免租金、延长租期等方式,仍然对承租人一方显失公平的、继续履行合同成本过高的,法院可视具体情况予以支持承租人解除合同的诉请。

 

 

非国有经营性用房出租人以疫情为由,起诉主张解除合同是否可以得到支持

因疫情及疫情防控原因,承租人经营收入减少,许多承租人无法按时足额支付租金,出租人则以此为由,诉请解除租赁合同并要求承租人承担违约责任,包括但不限于支付违约金、滞纳金、没收保证金等。

针对上述情况,《问答三》明确规定承租房屋用于经营,疫情或者疫情防控措施导致承租人资金周转困难或者营业收入明显减少,出租人以承租人没有按照约定的期限支付租金为由请求解除租赁合同,由承租人承担违约责任的,人民法院不予支持。

故在司法实践中,若承租人确因疫情及疫情防控原因,客观上影响了其租金支付能力的,法院一般不予支持出租人的解约诉请。

但是,在司法实践中,人民法院也并非一味适用上述条款判定“不支持解除合同”,而是视个案具体情况。比如,承租人拖欠租金时间若与与疫情爆发时间不吻合或重合较少的、出租人已经因疫情给予过承租人租金优惠或减免但承租人仍不支付租金疫情防控解除后承租人仍然故意拖欠租金的,则法院可能会视情况支持出租人的解约诉请甚至追究承租人的违约责任。

综上,笔者建议,若疫情或者疫情防控措施导致承租人资金周转困难或者营业收入明显减少的,承租人应及时与出租方沟通协商,并保留好相应证据,待疫情结束后,及时按照合同或补充协议约定,足额支付租金,否则可能需承担相应违约责任。

 

若在疫情期间,租赁合同到期或被解除,承租人因疫情封控无法及时返还租赁房屋,如何处理?

问答三》规定疫情以及疫情防控措施一般属于法律规定的不可抗力。疫情或者疫情防控措施致使合同目的无法实现的,当事人可以根据《民法典》第五百六十三条第一款第一项的规定主张解除合同;疫情或者疫情防控措施致使合同不能履行的,当事人可以根据《中华人民共和国民法典》第五百九十条第一款的规定主张免责或者部分免责。

故笔者认为,若承租人的确因疫情原因被封控或管控,导致无法在租赁合同到期或者被解除情况下及时返还房屋,可按不可抗力处理,与出租方协商免除合同约定的违约金、滞纳金、没收保证金等违约责任。承租人应及时通过电话、电子邮件、微信等方式告知出租人自己受到疫情管控措施影响的情形、影响程度和持续时间,就无法按约返还房屋事宜与出租方积极沟通,并待疫情管控解除后及时返还房屋。

综上,此次疫情出台的政策以及民法典关于情势变更相关规定,均系遵循法律的公平原则,建议租赁双方友好协商互助共赢,共度难关


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